公募REITs渐行渐近  高薪招人组建团队 项目筛选已经启动

来源：FUND部落 作者：陆慧婧 方丽

根据目前的规定，公募REITs只能投资基础建设，而这类项目的收益率偏低。海外市场，REITs的分红回报率为4%~6%，年化综合回报率为6%~14%，而拥有这种回报率的项目在国内基础建设领域并不多。

中国基金报记者 陆慧婧 方丽

公募REITs即将起航，人才至关重要。近一段时间，基金公司官网以及招聘网站上的公募REITs人才招聘信息非常显眼。不少基金公司正在努力招揽人才，搭建业务团队。

多家公司招募REITs人才

易方达基金在其官网上公开招聘REITs运营负责人及REITs投资经理。REITs运营负责人的工作包括建立基础设施与不动产项目运营管理框架、制度与流程，协同投资经理参与整体投资流程、设定并实施项目运营方案等等。华夏基金的招聘对象包括REITs投后管理和公募REITs产品经理两个岗位。宝盈基金则寻找REITs资产证券化业务岗及团队长；海富通基金正在招聘公募基金REITs团队负责人；华宝基金的需求是研究海内外基础设施REITs的分析师。

基金公司对公募REITs寄望甚高，对相关人才“求贤若渴”。此前有公司发布招募REITs业务部门负责人以及业务人员的信息，给出了百万年薪。

“公募REITs对于基金公司来说是全新的资产类别，很可能将决定下一个5年或10年的规模增长来源。公募REITs征求意见稿出台后，大型公司立即招募人才属于正常节奏。”一位基金公司公募REITs业务相关人士称。

据其透露，目前基金公司招募公募REITs业务团队采取内外结合的模式。“部分大型公募的子公司团队可直接调到母公司；私募地产基金也有一些人才收到大基金公司的邀请。”

不过，多位业内人士表示，招聘刚刚开始，搭建业务团队还不好判断。“前几年有很多做ABS、类REITs的团队，但基本停留在产品设计发行阶段，真正懂资产的人不多，专注基础设施领域的就更少。从人才意愿来说，基金子公司团队转到母公司无可厚非。而外部人才对于公募REITs的发展前景还存有疑惑。并且符合要求的人才未必会选择公募REITs。总的来说，REITs作为新兴事物，参考海外市场发展情况，未来有较大的想象空间。有创新想法的人才加入的意愿会大一些。”上述基金公司公募REITs业务人士称。

公募已启动项目筛选

在招聘人才的同时，公募REITs的项目筛选工作也在推进。

一位业内人士表示，业内预期相关REITs修订政策会在二三季度陆续出台。近期卖方机构方面透露，公募已经启动REITs项目的筛选，预计到年底会有10至20个REITs项目亮相。

一位基金子公司高管反馈，所在公司在积极关注公募REITs，不过手头并无资源储备，只能依靠股东方——证券公司寻找合适的项目，拟采取“股东方+公募基金+基金子公司”集团作战模式推进公募REITs。“寻找收益率较高的项目有难度。近期接触到的基础设施类ABS，发行方为大型国企，融资成本仅1.7%-1.8%。若未来公募REITs收益率也是在这一区间，很难在普通投资者中推广。”

“我们也在密切关注公募REITs产品，正在和股东沟通寻找项目。只是暂时还没有突破。各大公司都在寻找项目，优质项目数量并不多，又到了考验基金公司综合实力的时候。”一位基金公司高管说。

上述基金公司公募REITs业务人士表示，创新业务确实会加快基金公司规模的增长速度，但同时也是一把双刃剑。“公募REITs不属于公募基金传统投资研究范围，进入门槛太高，中小基金公司无论是在人才投入还是资产获取上都不具备优势。公募REITs业务前期应该还是大型基金公司以及少数具有资源优势的中小公司参与。”

诺德基金表示，目前公募只能投资标准化产品，REITS的出现弥补了这一缺憾，也为普通投资者通过公募产品进入非标领域提供了工具。虽然目前国内公募REITS还不允许参与商业化地产，但已为将来商业化地产和住宅加入REITS奠定了基础。

仍存在一些难题

未来，REITs市场规模可达万亿级别，被业内视为公募基金行业规模和利润新的增长点。然而，过程中一些难题必须攻克。

诺德基金认为，优质项目的筛选以及如何解决流动性问题将是公募REITs业务面临的主要问题。目前规定只能投资基础建设，而基础建设项目每年的回报收益率偏低。按照海外市场经验，REITs的一般分红回报率在4%-6%之间，年化综合回报率在6%-14%，这种回报率的项目在国内基础建设领域并不多。此外，退出机制和交易流动性问题也必须解决，否则就需要基金公司自己寻找交易对手或者挂牌，交易缺乏流动性将会是死水一潭，会极大制约REITs的发展。

“在国内目前政策税收环境下推出公募REITs已属不易，就像养老FOF的推出，尽管目前还未和养老递延税衔接，但毕竟迈出了第一步。公募基金产品作为普通投资者进入金融或资本市场的主要工具之一，必将成为今后经济建设发展的重要投资手段。”诺德基金称。

深圳一家基金公司权益投资部总经理也认为，公募REITs起航，离大规模推行还要很长的时间，短期带来的真实融资影响有限。4月29日发布的通知，只是中国REITs的起点。但是，相关的项目评估标准、最为重要的税收中性政策都尚未明确，中国REITs要达到成熟还要经历漫长的过程。

“国内比较有价值的REITs项目主要是市政、仓储物流和园区项目，原因是这些项目大部分杠杆较高，背景多是国企央企，通过REITs有助于这些企业降杠杆，符合当前国家政策的导向。”上述人士表示，最好的项目应该是这些优先支持的行业里收益率较高的企业，但未来实际操作中还是存在一些问题，比如地方政府的意愿等；传统基建项目中能够进行REITs的主要是公路、水电站和轨道交通等，这些项目多属于国家重要基础设施，具体的收费原则要兼顾民生和地方政府控制力，实际收益率偏低，做成REITs吸引力未必够。

上述人士还表示，REITs的底层资产要求非常高，真正符合要求的非常少，不少机构也不太愿意将好的项目拿出来。“资产如何定价估值，所有权如何转移，税收如何处理，很多细节需要明确。”

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